文：阿信

【资料图】

最近和一位海珠业主聊了一下他的经历，心有触动，帮助他整理成文字，希望他的经历为所有想买房的或者有房产的同学提个醒，提前做好资产配置，减少损失。

以下是自述整理部分：

我从事房地产相关工作多年，自认对房地产有一定预判和认知。

2019年，我有一种强烈的预感，2017年的市场压制会遇反弹，市场有变暖的趋势，手上拿着70万+，想纯投资一套房产，考虑短期持有之后卖掉，也相当于变相存钱了。

买哪里？

考虑短期转手变现，公寓没看了，买增城怕转不了手，最后选择买一套市中心的老破小。

当时市场好，我是这样想的：

1、买二手即买即收租，利息也是成本，一部分租抵供可以减轻我的还款压力。

2、只要买一个租售两旺的小区，市中心交通方便的，一方面好租，另一方面好卖，假如买到一个有短期变现利好的，以后我要卖房也有上涨的空间。

PART.

01

买房的心路历程

2019年中，敲定海珠中大地铁站附近的某老旧小区2房，房价折合约200万，加上税费、买房中介费、重新小范围翻新装修+家电换新、出租中介费等等，最后花了约210万出头，嗯，这是我一开始全部的成本。

月供约8000（老破小贷不了30年），租售两旺的区域，挂牌当天下午就租出去了，租金4000，相当于我每个月只需要出4000，这个支出，我还是能接受的。

21年初，市场一路飚红，同小区同面积相似户型成交价到了212万，挂牌有挂220-230万的。按照这个上涨的势头，只要满二的时候卖掉，算上利息，应该能小赚一点的。

△2021年初相似户型贝壳成交价

后来的事情大家都知道了。

2021年下半年市场急速下滑，满2改5，大家对未来的预期都很差，加上小区外的在建10号线推迟交付，周边旧改没啥大动作，价格没有站稳。

进入今年，大家对未来的预期都不太好，最近看了一下贝壳，心里咯噔一下。

如今同小区同户型，挂牌价在170-185万，而且最长挂了3个月了，还没卖出去。

小区近30天带看了83次，近三个月只成交了1套。

幸好小区每次放租都非常好租，一般上午挂牌下午就能租出去，算是还有一点安慰。

现在卖出去，还要考虑增值税问题，明年才满5，现在卖掉增值税10万！

现在卖出去，房价+购入成本亏了约40万（按最低170万算），利息亏了几万，还要加上增值税的10万、加上日常杂七杂八的维护费，这里要亏差不多60万了！！！

PART.

02

未来市场预判

理智地想，假如ZF还不救市，按照这个市场预期下去，到了明年满5，我的房子又是否能收回10万的增值税？

市场预判，还是得看市场，我仔细研究了一下。

根据贝壳的挂牌情况，广州11区中，海珠满2不满5的比例除白云外最低，这就意味着，很多老破小单位不需要和我一同面临交增值税的问题，我从起跑线就比别人要艰难一点……

再看房地产中介协会公布的海珠近期的二手成交情况，对比于去年还一直下滑的成交量，感觉很玄……

PART.

03

这套房子去还是留？

痛定思痛，我开始认真考虑是否保有这套资产。

首先要考虑的问题是，我这套房子是否具有价值？

和需求量有关，我房子所在新港西板块，共有73个小区、877套房子在售。

而这877套房子里面，我持有的2房，是挂牌占比最多的，相当于竞争对手最多的户型。

但整理了一下今年板块的成交户型情况，2房的成交占比是最多的，说明这个户型在当区域，还是比较热门，我要卖掉应该会比较大面积更好卖一点。

在新港西这个区域，我的这套房子近地铁，我又重新装修过，看起来要比部分单位更体面，或许是有一定优势的。

第二个问题，好不好卖？

一是考虑我这个小区热不热门（网红代表着流量），二是区域的成交周期长不长。

刷新一下，新港西的贝壳热门成交榜，好的，我的小区前30名都没有上榜……

热门小区之所以热门，都有几个共性：

①大社区，有公园，比较体面

②更靠近地铁

③大多有电梯

虽然价格要比我的房子更贵，但事实证明更好卖也更租得起价，朋友们，假如你们考虑买房，一定一定要考虑这三点！

再看成交的周期：

截取了板块内前三的小区与本小区的成交套数、成交周期，与去年全年做一个对比。

成交套数是比较相近的，但是成交周期明显热门小区会更短，中介带看的数量也更多。

仔细看了热门小区的成交明细，成交周期普遍在三个月到半年左右，不算快，楼层好、价格合适的单位，最快的成交周期在一个月左右。

单位好不好卖，更取决于①社区的舒适度；②单位的素质；③合适的成交价

结论就是，我的房子不算优质资产，成交周期预期也不会短，痛定思痛之后，要尽快挂牌，找脱手机会。

第三个问题，能卖啥价？

这就要和同小区做对比了，我去装买家把同小区的同面积房子看了一遍，就我房子的配套比较新，相信对于买家来说，会有加分的。

但我很清楚，这个区域还是刚需为主，最重要还是卷价格，所以我要取一个比较适中的价格。

同小区内同面积段，挂牌价170-185万，我要卖，就需要挂一个比较适中的价格，先吸引客户，价格可谈。

我继续持有这个资产的话，除非有重大政策，不然很难把价格拉升，我要做的就是及时止损。

或许把不好的资产卖掉，或许可能我把钱收回来，买在更有价值的资产中，后续的收益可以补平我的损失。

我和中介说了，帮我把房子卖掉后，除了正常的中介佣金，我有额外的奖励，中介们也很踊跃帮我推。

希望大家都能在这波浪潮中清醒，认真评判自己手头上的资产，看是否值得持有，减少损失。

以上是海珠业主粉丝的故事，每个人在投资上都有自己的故事，欢迎评论区分享你的买房经历。